zakup domu, szkody górnicze, cena- co się opłaca?

[teflonowa]

Witam, jestem tu nowa i mam ogromny dylemat.
Jako że całe życie mieszkałam w bloku, to w temacie domów jednorodzinnych nie mam absolutnie żadnego pojęcia. Większością ofert dostępnych na rynku i tak dysponują biura nieruchomości, ale wątpię, czy oni zajmują się stanem domu, działki, czy sprawdzają cokolwiek w należytym stopniu? Tak więc zanim wszystko wyjaśnię moje pierwsze pytanie- jeśli korzystaliście z usługi biura nieruchomości, to jakie macie doświadczenia? Pomogły, czy tylko upomniały się o swoją prowizję i na tym koniec?
A teraz do rzeczy. Chcielibyśmy kupić dom, taki do 300tys, chociaż im tańszy, tym lepiej by było.. Niestety oglądaliśmy już kilka (zazwyczaj na terenie Wodzisławia) i w tych cenach są praktycznie ruiny, o bardzo nieatrakcyjnych warunkach, do totalnego remontu i w dodatku o nieukładnych rozmieszczeniach-totalnie staromodne (salon z filarami na 1 piętrze, a na parterze jakies 3 pomieszczenia).. Ostatnio oglądaliśmy, ale tylko na zewnątrz, dom z lat 90tych w Wodzisławiu nieopodal ul. Kopernika (ktoś się orientuje, gdzie to jest?). Po wyglądzie myślałam, że jest starszy, ale co tam, nie jest wygląd zewnętrzny dla nas aż tak bardzo istotny. No i mieliśmy się z właścicielką umówić na oglądanie w środku, jednak podczas rozmowy dowiedzieliśmy się (pytając bezpośrednio o szkody górnicze!), że dom wybudowany został na działce, gdzie był zapis o szkodach górniczych III stopnia... no i zaczęło się czytanie, wertowanie i trochę nasz zapał, co do zakupu domu, opadł... Proszę, wyjaśnijcie, bo zapewne właścicielka dużo może utaić, czy te szkody mogły być wypłacone (czy jeśli jest działka ze szkodami, to kopalnia jedynie finansowała wzmocnienie budynku), czy mogą z czasem się pogłębiać, podobno dom na wzmocnioną konstrukcją. Jakiego fachowca zabrać najlepiej na oględziny domu, na co zwracać uwagę, jak z głową i rozsądnie kupić dom i nie żałować tego.. I co myślicie o cenie- dom wystawiony za 320tys. na gruncie, gdzie stwierdzono kat.III...czy to nie za dużo? no i ciekawe jak ma się to do środka domu, czy może tracić pion w widoczny sposób? oczywiście cenę chcielibyśmy negocjować, chociaż ten dom wystawiony jest już ponad rok..w dodatku dom znalazłam samodzielnie (mimo, że wystawiony był za pośrednictwem biura nieruch.), a właścicielka ma z biurem umowę na wyłączność- nie wiem więc czy w takim razie nie unikniemy opłaty , czy dot. to tylko strony sprzedającej? Czy może lepiej zapłacić agencji nieruchomości i oni sprawdzą faktyczny stan techniczny budynku i tego na jakiej działce on stoi? Chociaż na to bym nie liczyła... No i jak nie wplątać się w kwestie spadków, zadłużeń itd... chociaż tutaj chyba też bank, udzielając kredytu również to sprawdza? W tym kraju mnie już nic nie zdziwi, więc pytam, może ktoś ma pojęcie pozdrawiam

[adamb]

Zadaj sobie jedno pytanie: czy na stronie z ogłoszeniem sprzedaży tego domu (strona biura nieruchomości) była wzmianka o szkodach górniczych ? jeśli nie to już wiesz jak można "ufać" takiemu pośrednikowi... ewentualnie możesz zadzwonić do agenta prowadzącego tę sprzedaż i go wypytać jeśli też nie wspomni o szkodach - to zapomnij o tym biurze, bo dl nich liczy sie tylko prowizja.

Na Twoim miejscu w ogóle zapomniałbym o takiej ofercie, bo III kategoria to nie jest mało (odkształcenia 6 promili 1m=6mm/rok).

Przy zakupie trzeba zwrócić uwagę na:
- dach: najlepiej nań wejść i sprawdzić jak wygląda tj. czy nie jest pofałdowany, z czego jest wykonana tzw termoizolacja - jeśli stary styl z ociepleniem żużlem tzw. hasiem to czekają cię spore wydatki, trzeba też rzucić okiem na pokrycie dachu tj. w jakim stanie jest papa, gont, blacho-dachówka czy dachówka.
- ściany: sprawdzić spękania na ścianach - jeśli jest ich dużo w różnych miejscach - powinna zapalić się czerwona lampka - oczywiście nie dyskwalifikuje to domu, bo może to być spowodowane zbyt "ostrą" zaprawą użytą do tynkowania.
- stropy: tak samo spękania (od spodu czyli kondygnację niżej), zwisy stropów tj. czy są proste czy powybrzuszane- to może oznaczać słabe zbrojenie lub wręcz jego brak !
- piwnice: sprawdzić czy na zewnętrznych ścinach (fundamentowych) nie odpada tynk, bo świadczy to o zniszczonej izolacji lub nawet jej brak.
- instalacje: wodna - jeśli dom jest z lat 60/70/80, a rury widzisz stalowe rury to możesz być pewna ich szybkiej wymiany (sprawdź ciśnienie w kranach), instalacja kanalizacyjna to samo oględziny wzrokowe i spuść 2-3 razy wodę w wc i zobacz czy spływa normalnie czy może "stoi", instalacja elektryczna: sprawdzić zabezpieczenia jeśli stare wkładki topikowe tzw. "korki" to jeszcze nie musi oznaczać problemów ale może, a jeśli w gniazdkach nie ma "bolców" to znaczy że jest potencjalnie niebezpieczna (brak ochrony p. porażeniowej), warto wymontować jedno z gniazd i zobaczyć z czego wykonane są żyły kabli i ich grubość - jeśli aluminium = kłopoty, jeśli cieniutka miedź = kłopoty, instalacja ogrzewania sprawdź jakie grzejniki - jeśli żeliwne żebra w połączeniu z grubymi rurami 1' = wysokie koszty ogrzewania (zwłaszcza w połączeniu z brakiem ocieplenia zewnętrznego), sprawdź też piec c.o. - jeśli to stary piec to czy nie ma zewn. ognisk rdzy.
- stolarka: sprawdź jak otwierają i zamykają się okna i w jakim stanie są, podobnie z drzwiami jeśli trudno je otworzyć i zamknąć i mają nierówną powłokę farby oznacza to, że dbano o nie o wiele za rzadko i będą kłopoty.
Przy zakupie warto sprawdzić księgi wieczyste zwłaszcza dział hipoteka
Jeśli chodzi o szkody górnicze i czy dom nie został "wypłacony" warto najpierw skierować się do OUG i zapytać jaka kopalnia prowadzi w danym rejonie wydobycie i następnie udać się do kopalni (mając numer działki i/lub numer ksiąg wieczystych) z pytaniem czy wypłacono odszkodowanie.

No i na koniec: zapomnij o domu 120-160 m2 w przyzwoitym stanie w cenie 300.000 zł... chyba, że wyjątkowa okazja.

pzdr

[teflonowa]

Dzięki za obszerną odpowiedź Sytuacja wygląda tak, że ta kopalnia już jest nieczynna, bo prawdopodobnie to była kopalnia 1 Maja w Wodzisławiu na Wilchwach. Jeśli chodzi o sprawdzanie wszystkiego o czym piszesz, to chyba najlepiej wybrać się faktycznie z kimś kto posiada taką widzę, żeby zupełnie nie wtopić.
Piszesz, że nie kupi się domu za 300tys. w przyzwoitym stanie. Znajomi się budują i prawdopodobnie zmieszczą się w ok. 270tys., a tu stare zawilgocone domy na szkodach w takich cenach.. :/
Mam jeszcze pytanko- oglądaliśmy jeden dom, w bliźniaczej zabudowie, wybudowany i w stanie deweloperskim oddany do sprzedaży, w roku bodajże 89. Facet przystosował ten domek w roku ok. 2013 i tam zamieszkał. Wcześniej ponoć stał w surowym stanie. Oglądając ten dom, zauważyliśmy dość widoczne na suficie pęknięcia, (u mojej mamy w bloku z lat 60tych, tak pękają sufity co kilka lat..) zwróciłam na to uwagę, ale facet lekko oburzony, że to normalne, ze przy remoncie to się naprawi itd., bo dom jest ''do odświeżenia" Druga bardzo dziwna dla nas sprawa, (a dziwi nas coraz więcej odkąd się rozglądamy za tymi domami ) i w dodatku niepokojąca to dość mocna ''górka", uwypuklenie w piwnicy...gość ma w piwnicy na podłodze lekko spękane wybrzuszenie (a miał tam chyba wylewkę betonową) i na pytanie od czego, powiedział, że to juz było jak wykańczał ten dom w 2013, czyli jest od początku i nic więcej nie wiedział. Czyżby jakaś woda podchodzi i od tego to pęcznieje? wilgoć? W domu nie było czuć ani widać (na pierwszy rzut oka) wilgoci...Dom raczej nie stoi na szkodach górniczych..
W ogóle rozglądaliśmy się za mieszkaniami, ale mieszkania są tak ciasne i nieustawne, albo tak drogie w utrzymaniu, że ręce odpadają

[teflonowa]

przepraszam, co ja też pisze...nie wykańczał w 2013, a w 2003 !!! czyli od ok. 1989 do 2002-2003 nic się tam nie działo.

[adamb]

Piszesz, że nie kupi się domu za 300tys. w przyzwoitym stanie. Znajomi się budują i prawdopodobnie zmieszczą się w ok. 270tys., a tu stare zawilgocone domy na szkodach w takich cenach.. :/

Tak tylko, że w przypadku tych znajomych nie liczysz wkładu własnego czyt. swojej własnej roboty i podejrzewam, że koszt zakupu działki też w to nie wchodzi.
Sądzę, że mając 200.000 i działkę to metodą gospodarczą spokojnie postawisz dom 160 m2.

Oglądając ten dom, zauważyliśmy dość widoczne na suficie pęknięcia, (u mojej mamy w bloku z lat 60tych, tak pękają sufity co kilka lat..) zwróciłam na to uwagę, ale facet lekko oburzony, że to normalne, ze przy remoncie to się naprawi itd., bo dom jest ''do odświeżenia"

Jeśli sprzedający nerwowo reaguje na pytania kupującego - to lepeij dać sobie spokój z takim kimś.
Jeśli dom ma ćwierć wieku to (jeśli jest dobrze zbudowany) takich pęknięć nie powinno być, bo po pierwsze już się "ułożył", a po drugie wady tynku zakryłaby farba. Wychodzi na to, że albo budynek mocno pracuje lub zostały popełnione błędy przy budowie.

Druga bardzo dziwna dla nas sprawa, (a dziwi nas coraz więcej odkąd się rozglądamy za tymi domami ) i w dodatku niepokojąca to dość mocna ''górka", uwypuklenie w piwnicy...gość ma w piwnicy na podłodze lekko spękane wybrzuszenie (a miał tam chyba wylewkę betonową) i na pytanie od czego, powiedział, że to juz było jak wykańczał ten dom w 2013, czyli jest od początku i nic więcej nie wiedział.

...być może jakiś korzeń drzewa nie usunięty podczas kopania fundamentów, woda raczej nie - bo byłaby wilgoć, jest jeszcze możliwość, że niechlujnie rozplantowano i przygotowano podłoże pod wylewki w piwnicy.
Jednak warto sprawdzić czy blisko domu nie rośnie jakieś duże drzewo i nie jest to np. korzeń tego drzewa co tłumaczyłoby to wybrzuszenie w piwnicy oraz pęknięcia.

Podsumowując: nie mamy w Rybniku ŻADNEJ agencji nieruchomości z prawdziwego zdarzenia ! ...i stąd takie problemy ze sprzedażą i zakupem nieruchomości.

Wystarczy popatrzeć na ogłoszenia z Rybnika na popularnym portalu... brak rzetelnych zdjęć (na co komu zdjęcia jakichś odrapanych drzwi do komórki ?), lub wręcz ich zupełny brak, dlaczego agencja lub sprzedający "wstydzi się" pokazać zdjęcia elewacji budynku ? dlaczego często ukrywają dokładną lokalizację nieruchomości pisząc np. 5 km od centrum ? nie mają bladego pojęcia co to jest home staging vide zdjęcia pomieszczeń z puszkami po piwie na stole, zdjęcia bałaganu w kuchni - dla mnie to natychmiastowa dyskwalifikacja takiej agencji - po prostu są nieprofesjonalni i w niczym ci nie doradzą ani nie pomogą.
Przykład: http://otodom.pl/duza-dzialka-tanio-id12941189.html
...na co oni liczą ? może na to, że w realu dom nabierze w oczach potencjalnego klienta takich walorów, że ten kupi to coś na pniu ? sądzą, że na miejscu tak ogłupią klienta, że ten zapomni o zdrowym rozsądku ? a co z ich reputacją ?

Mimo wszystko życzę szczęścia i powodzenia w poszukiwaniach.

[unlimited]

Chyba nie do końca jest tak jak piszesz. Polak zawsze się lepiej czuje, gdy uda mu się wyciu.lać innego Polaka. Taka nasza natura. Wtedy jesteś gość, jak coś zakombinujesz. W przypadku pośrednictwa w obrocie nieruchomościami klienci praktycznie zawsze próbują ominąć pośrednika. Znam przypadek kilkugodzinnego przeglądania budynków na maps.google celem zlokalizowania budynku z ogłoszenia pośrednika. I udało się. Stąd chyba pośrednicy mówią tym mniej im łatwiej jest budynek zlokalizować.

Nie kupiłbym starego domu budowanego na terenach górniczych. Nowy natomiast jak najbardziej. Nie jest problemem w dzisiejszych czasach zrobienie odpowiednich fundamentów czy izolacji. Poza tym mieszkamy na Śląsku, tu wszystko jest na terenie górniczym.

[teflonowa]

oczywiście, że ludzie chcą ominąć pośrednika, zwłaszcza widząc ich podejście do tematu. Oglądałam wiele mieszkań z pośrednikami i spotkałam się z ogromną niewiedzą nt. podstawowej wiedzy danego lokum. Przykład, pytam o instalacje elektryczną, ponieważ w ogłoszeniu nie było słowa nt. nowych instalacji, a mieszkanie było rzekomo po remoncie (tak falowanych ścian nie widziałam jak żyje- jak tak wygląda mieszkanie po remoncie, to szkoda gadać jakim kosztem ten remont był robiony), no i pośredniczka mówi, że ''szczerze nie wie, musiałaby dzwonić do właścicielki, ale chyba nie''- niewiedza rażąca, a następnego dnia niespodzianka! żeby oferta była bardziej atrakcyjna dopisano w ogłoszeniu tegoż mieszkania, że wymieniono instalacje...mieszkanie stoi już chyba z 2 lata i cena nawet lekko drgnęła :) Także, Unimilited, nie dziw się, że ludzie szukają ofert na własną rękę (mi się udało znaleźć w ten sposób w 5 minut kilka domów)- nie dość, że nieruchomości nie są warte proponowanych cen, to jeszcze z jakiej racji płacić ok. 3% za pośrednictwo, skoro i tak nie pomogą Ci w niczym, byle tylko sprzedać się udało. :/
A co rozumiesz pod słowem nowy dom, do ilu lat postawiony? A co rozumiesz pod pojęciem 'nowe domy"? , te z lat 2005+ to cenowo już zupełnie nie na naszą kieszeń, chociaż wizualnie i technicznie zapewne jak najbardziej... a wiem, że ludziom jednak udaje sie zakupić, nawet u nas w powiecie wodzisławskim/rybnickim, mieszkania stare, czasem do totalnego remontu i jednak sa zadowoleni późniejszym efektem.

[unlimited]

No dobrze, ale sama przyznałaś, że mieszkanie znalazłaś dzięki ogłoszeniu pośrednika. Wiem, że to mało na 3% prowizji (zejdziesz na 2% bez problemu, a przy prowizji od obu stron myślę, że 1,5% też), ale jednak coś. Faktycznie pośrednik dziwny. Na Twoim miejscu powiedziałbym, żeby dzwoniła natychmiast do właściciela z pytaniem dot. instalacji. Następnym razem nie mówiłaby co trzeba zrobić, tylko od razu chwyci za telefon i się dowie w dwie minuty. Nowy dom 100 m kw. na działce 700 m kw. w cenie 300.000, powiat rybnicki. Chociaż to bez instalacji, więc pewnie z wykończeniem bliżej 400.000 zł. Z drugiej strony Ty i tak remont chcesz przeprowadzić, a to zawsze jest droższe i gorsze od postawienia od zrobienia zupełnie od nowa.

[adamb]

Faktycznie pośrednik dziwny. Na Twoim miejscu powiedziałbym, żeby dzwoniła natychmiast do właściciela z pytaniem dot. instalacji. Następnym razem nie mówiłaby co trzeba zrobić, tylko od razu chwyci za telefon i się dowie w dwie minuty.

...i to tylko potwierdza moją opinię o mało profesjonalnym podejściu agencji do wykonywanej pracy.
Przecież takie informacje to podstawa - to tak jakby przy sprzedaży auta, sprzedający nie wiedział czy silnik jest benzynowy czy wysokoprężny.

[teflonowa]

Dokładnie, znalazłam je poniekąd za pośrednictwem agencji, ale to tylko dlatego, że mało,( lub prawie wcale) jest ogłoszeń prywatnych.. po pierwsze ogłoszenia prywatne giną w sieci, po drugie ludzie nie mają czasu, a jak już ktoś nie korzysta z usług pośrednika i wstawia ogłoszenie na własną rękę, to często pośrednicy wychwytują nr i nagabują sprzedawce do zamieszczenia oferty za ich pośrednictwem. Dzwoniłam kiedyś pod dany nr, do osoby prywatnej i od razu gość zapytał, czy jestem zainteresowana zakupem, czy dzwonię z agencji nieruchomości, bo jeśli z agencji to on nie jest zainteresowany i nawet nie chce rozmawiać...Czasem budzi to wątpliwości co do intencji sprzedających i stanu prawnego ich mieszkań/domów, ale również powątpiewam w rzetelność sprawdzania przez agentów czegokolwiek. Np. od czego ten spękany sufit i ''buła'' wytwarzająca się w piwnicy- jeśli miałabym zapłacić pośrednikowi, to żądałabym wręcz wyjaśnienia- a jak on mi to sprawdzi i jeszcze udowodni???? to samo dot. III stopnia szkody górniczej, jak sama nie zadzwonię do OUG lub do właściwego UM, to jak się inaczej dowiem, skoro na stronie pośrednika ani słowa o tym, że na działce stwierdzono szkody 3 stopnia??? Wiem, że pośrednicy schodzą z ceny, często prowizja jest do negocjacji, tylko po co mi taki pośrednik? Często też w ogłoszeniach zawierają info, że pomogą przy załatwianiu kredytu- no to już szczyt, jak nie masz zdolności, to kredytu mi nie wyczarują. Więc to taka moda, kolejny zawód zbędny, cos w stylu urzędu pracy... Czasem jak sie tym pośrednikom przysłuchuje i przyglądam to myślę, że dużo też zależy od osobowości i zaangażowania- i zdaje mi sie, że byłabym lepszym pośrednikiem i lepiej potrafiłabym opowiadać o zaletach budynku, nie omijając również wad...pozdrawiam i czekam na kogoś, kto może jednak spotkał się z fachowym podejściem agencji nieruch.

[unlimited]

A dlaczego nie myślisz nad czymś mniejszym, ale z rynku pierwotnego?

[portada]

Ja również mam negatywną opinię na temat pośredników nieruchomości,którą wyrobiłam sobie niestety szukając mieszkania,i korzystając z ich usług...Było to dawno,siedem lat temu,był akurat bum na kupowanie mieszkań,niewiem czemu,akurat taki był okres,że mieszkania się sprzedawały,a my z mężem akurat tez w tym czasie póbowaliśmy znależć swoje lokum.Naprawdę nie liczyli sie z klientem,jedną z takich sytuacji była taka,ze umówilismy sie z Panią z agencji na obejrzenie mieszkania,przyjechalismy z sąsiedniej miejscowości(Pani wiedziała,bo dogadywaliśmy sie co do czasu dojazdu)a pod blokiem Pani poprosiła nas bym chwilę poczekali ,bo kolega z biura,inny agent,jest akurat w tym mieszkaniu z klientami,no i jeśli nie kupią,to my obejrzymy...Kupili...A my sie przejechalismy,zeby postać pod blokiem.Pani tłumaczyła głupio,ze nic na to nie poradzi,ale przecież jak ktoś umawia sie z biurem nieruchomości,to z biurem,a nie panią A,czy B,i raczej powinni ze sobą cos uzgadniać,ale kazdy myślał tylko o swojej prowizji,żeby to on ja chapnął,reszta,to co sobie klienci pomyślą,i poczują nie miała znaczenia.Na szczęscie udało nam sie kupić mieszkanie bez pośredników,z czego sie bardzo cieszyłam.(po drodze dwa nam zwinęli z pod nosa,bo byli pierwsi przed nami u osoby chcącej sprzedać mieszkanie,i już mieli umowę pośrednictwa)Zraziłam sie do nich na całe zycie,choć wcześniej nie miałam o nich zadnego pojęcia,ani zdania.

[teflonowa]

Unlimited, tzn? Nie szukam dużego domu, tylko jakiegokolwiek w cenie rozsądnej a i w dobrym stanie, nie przed rozsypką ;D z rynku pierwotnego? Byliśmy w jednym domku w zabudowie szeregowej w stanie deweloperskim. Za 225tys - prąd na działce, doprowadzenie we własnym zakresie, woda tak samo, zrobienie ścian ( czyli do własnej aranżacji, czyli do wlasnej aranżacji jak to sie ldanie nazywa ), w dodatku wydawał sie bardzo mały, chociaż z zewnątrz całkiem przyzwoity. zresztą gdzieś na necie są jeszcze fotki

[teflonowa]

przepraszam za błędy, w dodatku nie dokończyłam

no i nawet małej działeczki nie było. Domki doczepione do siebie (w Rybniku np. mieszka mój wujek, już chyba przeszło 20 lat- w tego typu budownictwie, ale ma swoją działkę i domek całkiem fajny, jeśli mnie pamięc nie myli, to gdzies w okolicach Nowin), a te domki...nie były atrakcyjne. Nowe domy z prawdziwego zdarzenia do wykończenia to koszt ok. 400-450tys.... :/

[unlimited]

Ciężko odnieść się do Twoich oczekiwań. Nie wiem co to dom z prawdziwego zdarzenia. Na pewno w tej cenie nie będzie 200 metrów na 1000 metrowej działce. W dzisiejszych czasach zresztą chyba odchodzi się od kupowania (za) dużych domów. Ludzie zmądrzeli. W Rybniku na Raciborskiej były domy (za Citroenem), ale nie wiem czy jeszcze aktualne. Takie małe praktyczne domki - z drogi widziałem. Zresztą pewnie przetrząsnęłaś rybnicki rynek nieruchomości to wiesz co można dostać. Ten dom o którym piszesz to pewnie wyjdzie w granicach 350.000 zł do zamieszkania, może warto? Wiesz jak jest z remontami - kto bogatemu zabroni. Ja się do tego zraziłem i nigdy nie kupię rzeczy do remontu, chyba że zabytkowy samochód Człowiek ogląda i myśli, że "tutaj się wyrówna, tam się wzmocni, tamtędy rury puści, tu podłączy". Złudne wrażenie dobrego domu małym kosztem. Wydaje się, że skoro ściany są, dach jest, prąd też, to przecież mały remoncik i gotowe. A tu okna plastikowe, ale dwukomorowe, elektryka w aluminium, rury instalacji wodnej stalowe zarośnięte. A to dopiero początek. I człowiek mieszka na placu budowy, a nic nie jest tak zrobione jak chciał.